بانک مرکزی در تازه‌ترین مصوبه خود سقف تسهیلات خرید مسکن را افزایش داده است؛ اما بررسی قیمت‌های فعلی بازار نشان می‌دهد این افزایش، فاصله میان قدرت خرید خانوارها و هزینه خرید خانه را به‌طور معناداری کاهش نمی‌دهد.
بر اساس این مصوبه، سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان رسیده است. این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، ۸۰۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری، ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
افزایش سقف تسهیلات در شرایطی رخ داده که بازار مسکن طی ماه‌های اخیر رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده و قدرت خرید خانوارها نیز به‌شدت کاهش یافته است. در نگاه اول، دو برابر شدن سقف وام می‌تواند اقدامی حمایتی برای خانه‌اولی‌ها به نظر برسد؛ اما مقایسه این ارقام با قیمت مسکن تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد.
برآوردهای پژوهشگران حوزه مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. بنابراین وام یک میلیارد تومانی، بدون در نظر گرفتن هزینه خرید اوراق، توان خرید حدود پنج مترمربع آپارتمان را دارد. با احتساب هزینه اوراق، این میزان به حدود چهار مترمربع کاهش پیدا می‌کند.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که آیا افزایش سقف وام می‌تواند بخشی از بحران تأمین مالی خرید مسکن را حل کند یا مشکل اصلی در جای دیگری قرار دارد؟
افزایش مبلغ وام به‌تنهایی مشکل خرید خانه را حل نمی‌کند
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، درباره میزان کفایت وام مسکن و کارایی این تسهیلات به تجارت‌نیوز گفت: «این وام با توجه به قیمت مسکن در کشور بسیار ناچیز است. در چنین شرایطی، پیش از هر چیز باید دید تسهیلات پرداختی چه سهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.»
او توضیح داد: «برای مثال، اگر مبلغ وام به ۳ تا ۵ میلیارد تومان برسد، باید بررسی کرد این رقم چه میزان از قیمت یک خانه را تأمین می‌کند. از سوی دیگر، اگر اقساط چنین وامی به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در ماه برسد، باید پرسید چه خانواری توان پرداخت این میزان قسط را دارد.»
این کارشناس اقتصادی افزود: «دهک‌های بالای درآمدی که ممکن است توان پرداخت چنین اقساطی را داشته باشند، گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز اساساً نیازی به چنین تسهیلاتی ندارند. بنابراین افزایش رقم وام به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل تأمین مالی خرید مسکن را برطرف کند.»
خانوارها فقیرتر شده‌اند؛ توان بازپرداخت تسهیلات پایین آمده است
اولاد درباره توان خانوارها برای استفاده از تسهیلات بزرگ‌تر گفت: «در سال‌های گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش پیدا کرده و در واقع خانوارها فقیرتر شده‌اند. به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است.»
به گفته او، بانک پیش از پرداخت تسهیلات، توان بازپرداخت متقاضی را بررسی می‌کند و اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، پرداخت وام بزرگ‌تر نیز نمی‌تواند راهکار مناسبی باشد.
اولاد ادامه داد: «حتی در شرایطی که خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، باید بررسی کرد که این تسهیلات در نهایت چند مترمربع از یک خانه را پوشش می‌دهد و چه سهمی از هزینه خرید مسکن را تأمین می‌کند.»
وام مسکن باید سهم قابل‌توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد
این کارشناس اقتصادی درباره شرایطی که می‌تواند اثربخشی وام مسکن را افزایش دهد، گفت: «تسهیلات باید بتواند بخش قابل‌توجهی از قیمت خرید مسکن را پوشش دهد. اگر وام حتی پس از افزایش سقف همچنان بخش کوچکی از هزینه خرید خانه را تأمین کند، قدرت خرید خانوار به شکل معناداری افزایش پیدا نمی‌کند.»
او اضافه کرد: «از سوی دیگر، اگر مبلغ وام به اندازه‌ای باشد که اقساط آن از توان مالی خانوار خارج شود، بانک هم نمی‌تواند چنین تسهیلاتی را بدون بررسی توان بازپرداخت پرداخت کند. در نتیجه، میان مبلغ وام و توان پرداخت خانوار باید تناسب وجود داشته باشد.»
یک سقف ثابت برای همه خانوارها کارآمد نیست
اولاد درباره نحوه طراحی تسهیلات مسکن نیز گفت: «نمی‌توان برای همه خانوارها یک سقف ثابت در نظر گرفت. تسهیلات باید متناسب با گروه‌های اقتصادی و دهک‌های مختلف درآمدی طراحی شود.»
او افزود: «خانواری که توان بازپرداخت بیشتری دارد، می‌تواند تسهیلات بیشتری دریافت کند و برای خانوارهای کم‌درآمد باید سازوکار متناسب با درآمد و قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود.»
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: «اگر تسهیلاتی به خانواری پرداخت شود که توان بازپرداخت آن را ندارد، وام به جای حل مشکل مسکن، یک تعهد مالی جدید برای خانوار ایجاد می‌کند و بازگشت منابع بانکی را نیز با مشکل مواجه خواهد کرد.»
فاصله درآمد خانوار و قیمت مسکن، ریشه اصلی بحران است
اولاد درباره ریشه مشکل تسهیلات مسکن گفت: «مسأله اصلی فاصله بسیار زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. زمانی که قدرت اقتصادی خانوار کاهش پیدا کرده، افزایش اسمی سقف وام به‌تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را به میزان قابل‌توجهی افزایش دهد.»
او تأکید کرد: «تسهیلات زمانی می‌تواند کارایی لازم را داشته باشد که از یک سو بخش قابل‌توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد و از سوی دیگر، اقساط آن با توان مالی خانوار تناسب داشته باشد. بنابراین مسأله فقط افزایش رقم وام نیست؛ بلکه باید میان مبلغ تسهیلات، قیمت مسکن و قدرت بازپرداخت خانوار تناسب ایجاد شود.»